龙光集团土储靓眼：9340亿元货值穿越周期深筑利润“护城河”

　　8月25日讯(记者 刘小菲)优质而充裕的土储是各大房企的核心竞争力之一，也是其穿越周期实现高质量发展的根本所在。龙光集团(3380.hk)，在实现经营业绩实现稳健增长同时，以精准的逆周期拿地能力进一步巩固了它的土储竞争优势，成为公司的强大“护城河”。

　　大湾区优势累进 全国布局迈入新阶段

　　龙光集团近期发布中期业绩显示，截至2020年6月30日，公司土储总货值9340亿元，其中有7620亿元位于粤港澳大湾区，占比82%。

　　近年来，粤港澳大湾区政策红利不断释放。继《粤港澳大湾区发展规划纲要》后，国家发改委于8月4日批复了《粤港澳大湾区(城际)铁路建设规划》，按照规划，构建大湾区主要城市间 1 小时交通圈，打造”轨道上的大湾区”。分析认为，这将加速产业、人流、资金和各类资源在粤港澳大湾区大都市圈汇集，持续提升区域土地价值，而龙光集团的这些土储，将成为其业绩持续增长的“压舱石”。

　　与其他房企在大湾区非核心城市“补仓”不同，龙光集团的布局有着良好的前瞻性。截至6月30日，龙光集团在深圳及临深区域的土储货值高达3899亿元。著名国际投资银行美银美林近期在研究报告中指出，深圳特区40周年有望出台系列利好产业和经济发展的政策，先发优势显著的龙光集团将是主要受益者之一。

　　龙光集团在大湾区优势累进的同时，其全国化也在加速，对长三角都市圈的深耕持续深入。今年7月，龙光集团首次进驻上海，以约23.82亿元的价格竞得上海杨浦区一宅地。至此，龙光集团在长三角投资项目已达11个。

　　拿地成本低，进一步保障长期盈利能力

　　记者还注意到，龙光集团土地储备不仅量大质优，开发周期也颇为合理。数据显示，龙光集团近期可开发的土储货值4791亿元，占总货值比例51%，足以满足未来3年权益合约销售增长需求。

　　更值得关注的是，龙光土储成本较低，平均每平方米仅为4610元，地货比为31.6%低于同业，这不仅显示公司经营能力和土储质量持续提升，也进一步保障了公司的长期盈利能力。

　　业内人士称，龙光集团的土储之所以呈现出“低成本、高价值”的特点，与其多渠道的拿地方式密不可分。2020年上半年，龙光集团通过招拍挂获取了17个项目，总建筑面积约295.59万平方米。

　　与此同时，龙团集团还在收并购、城市更新领域持续发力。截至2020年6月30日，龙光共计在11个城市拓展了87个城市更新项目，可转化土储货值4549亿元，其中94%位于大湾区。这些城市更新项目布局好，质量优，价值高，孵化快，盈利可见性清晰，未来3年每年可贡献约20%的核心利润。

　　发展潜力获机构认可，规模及净利再上新台阶

　　由于拥有充沛且优质的土储，龙光集团的发展潜力获得了多家机构认可。

　　汇丰银行在研报中指出，基于深圳区域长期经济增长及持续人口流入，预计龙光集团的土储具有显著的价值及升值空间；瑞银则认为，目前公司股价估值尚未完全反映集团城市更新项目资产价值及集团的长期盈利能力，价值低估。

　　平安证券近期的研报则首次覆盖龙光集团，并给予其“强烈推荐”评级，原因是该集团深耕粤港澳大湾区并推动全国化布局，充足优质的土地储备、丰富的城市更新经验等持续为规模增长保驾护航，精准拿地眼光、多元化拿地手段有望保障项目盈利能力。

　　当然，庞大且低成本的优质土储，也支撑了龙光集团业绩持续高增长。2020年上半年，龙光集团实现权益合约销售额463.5亿元，同比增长12.1%，实现归母净利润61.6亿，同比增长20.1%；而衡量企业盈利能力的核心指标净资产收益率(ROE)高达35.4%，连续八年平均ROE超过30%，在行业中遥遥领先。