禹洲集团：物业分拆上市进程中的市值重估

　　8月28日讯(记者 刘小菲)8月26日，一则“正考虑将分拆物业管理服务及商业运营服务业务在香港联交所独立上市”的公告，再次将禹洲集团(01628.HK)推上各大媒体的头条。

　　年初以来，房企拆分物业管理业务独立上市已成为趋势。业务防守性强、现金流稳定，物业股备受资本市场热捧。不完全统计，截至7月末，物管上市企业数量已突破30家，而这一份名单还在继续拉长。

　　禹洲集团于24日晚间发布的中期业绩报告就显示，上半年，禹洲集团得物业管理收入2.89亿元，较去年同期增加62.16%；在管总建筑面积约1,300万平方米，合同管理面积约2,200万平方米，合共服务全国超10万户业主。在上半年的特殊市场环境下，62.16%的收入增速足够吸引眼球。

　　在上述公告发布后，资本市场迅速做出相应。国际知名投行摩根大通发布研报认为，禹洲集团物业分拆释放潜在价值，维持“增持”评级，给予目标价5.5港元。

　　多元协同发展，物业分拆上市稳步推进

　　今年以来，物业公司赴港上市潮涌，禹洲集团也加快了分拆物业上市的步伐。禹洲集团创始人、董事局主席林龙安在年初参加业绩发布会时就透露：“物业力争今年年底前分拆上市，最晚明年一季度”。

　　在谋求上市的同时，禹洲集团物业板块不断开拓专业服务新领域。目前形成海西经济区、长三角区域、环渤海区域、大湾区、华中区域及西南区域六大区域的全国性布局，同时业绩也得到了稳步提升。2020年上半年，禹洲集团物业管理收入2.89亿元，同比增长62.16%。期末在管建筑面积约1300万平方米，合同管理面积约2200万平方米，服务全国超10万户业主。连续多年荣获“中国物业服务百强企业”“蓝筹物业企业”称号。值得一提的是，在今年的抗疫工作中，禹洲物业以迅速的反应和科学的防控举措获得了业主及社会各界的肯定。

　　除了物业板块，禹洲集团还计划分拆商业板块独立上市。截至2020年6月30日，禹洲商业已进入深圳、上海、杭州等地，已开业及筹备期项目共37个，覆盖了购物中心、写字楼、街区商业等多种业态，重点打造城市综合体项目超过200万平方米。数据显示，上半年禹洲集团来自物业投资的总收入为9723万元。

　　不过，禹洲集团对于商业板块未来的发展寄予了更高的期待。副总裁邱于赓曾在年初表示：“过去五年禹洲商业项目的租金增长率约为35%，预计在有更多商业项目开业的情况下，未来三年可维持每年增长35%。”

　　物业分拆谋求独立上市，也显示出了禹洲要做大物业管理业务的决心。

　　“目前行业30多家上市物管企业有一个共同规律，普遍通过收并购来实现规模的几何级增长，但禹洲的收并购有自己的特色，我们不是为了并购而并购，不是为了做规模而并购，我们寻找的标的首先是有一定的利润，同时还希望具备独立的拓展能力。”禹洲集团执行总裁许珂在25日的中期业绩会上说。

　　实际上，据记者梳理，禹洲物业近期在收并购方面已有实质性动作。

　　许珂续称，禹洲物业服务领域目前覆盖住宅、商业、写字楼等多个业态，目前正在积极拓展政府办公场所、公建等细分领域，业态将进一步丰富。

　　摩根大通在上述研报中也十分看好禹洲物业的分拆上市动作。摩根大通预测，随着物管面积增加和盈利能力提升，物管业务在2021年收入和净利润可分别实现人民币10亿元、1.25亿元，并预计合同管理面积在2023年底有望达到1亿平方米。看好物业分拆上市给禹洲集团带来的利好。

　　物管企业备受热捧下，禹洲物业分拆独立上市的想象空间，依然巨大。

　　地产主业加速冲千亿，逾2000万平土储成有力支撑

　　禹洲集团多元化创新业务的快速发展，离不开地产主业的支撑。2020年是禹洲集团决胜千亿目标的关键一年，上半年禹洲集团实现合约销售428.5亿元，同比大幅增长50.49%，已完成全年目标的42.85%。

　　多家机构在研报中指出，禹洲集团2020年千亿目标可稳健实现。国泰君安国际给出上述判断的理由有三个：禹洲集团推盘计划安排合理，上下半年按35%/65%的部署推货；基于今年全年约1,800亿元的可售货值，实现千亿目标所需的56%的去化率目标压力不大；2020年可售货值中有90%聚焦在一、二线核心城市，正是疫情过后复苏势头最为强劲的地区。

　　国元国际也认为禹洲集团突破千亿难度较低，原因是上半年新增土地储备地理位置优越，城市布局能级良好，公司未来销售和利润的增长更有保障。

　　记者注意到，一直擅长把握市场窗口以低成本补充优质土储的禹洲集团，今年上半年通过招拍挂、收并购等多元方式，在苏州、无锡、扬州等城市斩获了11幅优质地块，总建筑面积约136.92万平方米，平均楼面价为每平方米12945元，成本优势明显，进一步保障了公司的盈利能力。

　　截至2020年6月30日，禹洲集团土地储备可供销售面积约2024万平方米，共167个项目分布在六大都市圈的37个城市。林龙安也指出，禹洲集团目前的土储，可满足集团未来三至四年的发展需求。

　　记者留意到，截至7月，禹洲集团实现合约销售538.81亿元，同比增长56%，已完成全年目标的54%。根据全年推货指标，下半年只需完成41.6%的去化即可完成全年千亿目标。按照目前禹洲强劲的增长势头，禹洲今年实现千亿目标几成定局。

　　不过据记者观察，禹洲的目标已远不止千亿目标。千亿之后，禹洲又该走向何处？

　　“千亿以后，禹洲要转向以利润为目标，利润跟业绩齐头并进。”林龙安在中期业绩会上表示，“我们希望利润每年能够保持20%左右的增长，来确保禹洲股东利益的最大化。”

　　坚持年股息率保持在10%以上，让禹洲集团在资本市场享有“现金奶牛”的美誉。而不管是物业分拆上市，还是利润增长目标，也许就是禹洲这头“现金奶牛”的务实风格——与股东分享企业价值。