2021年三季度，深圳城市更新数量规模明显上升

2021年三季度，土地市场方面，随着第二批集中供地落锤，深圳只有一宗流拍。在供地紧张、土拍市场热度不减的情况下，深圳城市更新作为存量用地二次开发资源，其表现依然备受关注。数据显示，三季度城市更新单元计划公告数量及规模同比、环比均呈现上升趋势。其中，计划公告数量整体同比上升75%、环比上升64.7%。

城市更新项目数量及规模，同比环比均上升

据合一城市更新集团、深圳市城市更新协会统计数据，2021年三季度（7月1日-9月30日），深圳拆除重建类城市更新项目累计计划公示公告共46项。其中，计划公示18项，拆除重建类计划公示315.4公顷；计划公告28项，拆除重建类计划公告290.4公顷。此外，规划公示公告59项。其中规划公示36项，拆除范围面积共570.9公顷；规划公告23项，拆除范围面积共357.5公顷；实施主体公示项目13个，拆除范围面积共71.8公顷，开发建设用地面积42.6公顷。

数据显示，三季度城市更新单元计划公告数量及规模同比、环比均呈现上升趋势；规划公告同比数量降中有升，规模上升明显；实施主体公示同比、环比均下降。

其中，计划公告数量整体同比上升75%、环比上升64.7%，规模整体同比上升19.7%、环比上升32.4%。整体同比、环比上升，且推动速度加快。加快因素主要为三方面，考虑防止大拆大建新政避险与“十四五”规划纳入不确定性，加之通过计划立项提升项目价值等。规划公告数量整体同比上升15%、环比上升21.1%，规模整体同比上升146.6%、环比上升15%。

大项目大统筹，仍是当前项目审批的主基调

三季度城市更新市场主要特点为：大项目大统筹仍是当前项目审批的主基调，各区陆续推出重点更新单元、民企和股份公司为主；规划建筑类型以住宅为主，龙岗规模最大；实施主体以民企为主，达92%。

据研究数据，三季度城市更新计划/规划的公示及公告项目数量排名第一的均是龙岗。其中，龙华、坪山、南山、盐田、大鹏均无计划公示项目；南山、福田、盐田则无计划公告项目；规划项目中只有福田无项目公告。

改造类型方面，三季度城市更新项目计划/规划公示及公告的类型均为村改和工改，无其他类型项目。

其中，计划公示项目中，村改和工改项目数分别占比61%和33%；计划公告项目中，村改和工改项目数分别占比61%和39%；规划公示项目中，村改和工改项目数分别占比53%和36%；规划公告项目中，村改和工改项目数分别占比52%和39%。

信贷政策趋紧，开发商融资需求迫切

不过，数据同时显示，实施主体数量整体同比下降7.1%、环比下降13.3%；规模整体同比下降39.8%、环比下降15.5%。下滑原因是三季度拆迁难叠加融资难，期待城市更新条例相关细则尽快出台，助力拆迁实施进程。

由于城市更新项目开发周期长，本质上需以重资产模式运行。前三季度信贷政策趋紧迹象明显，近期更有多家房企爆雷，全国房地产资金紧缩的情况下，金融机构更青睐成熟项目，开发商融资需求迫切。对比上半年，三季度城市更新项目前期融资更趋惨淡。