房企密集融资背后：监管政策不断加码 今年到期债务规模或超万亿

　　2月27日讯(记者 安平)不断加码的监管政策和历史最高的到期债务规模，给2021年的中国房企增加了更多挑战。在此背景下，各大房企加快了融资步伐。

　　贝壳研究院近期发布的融资月报显示，2021年1月，中国房企境内外债券融资累计约1630亿元，其中境外债券规模占比54%。

　　在1月新发行境内信用债的房企中，万科以50.71亿元的规模遥遥领先，其次为华侨城和首开股份，规模分别为45亿元和43亿元，信达地产、金融街、远洋、龙湖的发债金额也均在30亿元以上。从票面利率来看，珠江投资最高，为7.5%；兆泰集团、阳光城、融创等境内信用债票面利率也不低于6%，超过4.6%的行业平均值。

　　而1月新发美元债的内地房企中，发债规模最大的是碧桂园，合计金额为12亿美元；融创、世茂集团紧随其后，融资金额分别为11亿美元和8.72亿美元。从票面利率来看，1月内地房企发行美元债的平均票面利率为7.34%，其中国瑞置业、鑫苑置业、广州方圆房地产、上坤地产、隆基泰和置业和佳源国际的票面利率均超10%，分别为14.25%、14%、13.6%、12.75%、12.5%和12.5%，最低的则为碧桂园。公告显示，碧桂园发行的5亿美元于2026年7月到期的优先票据1T7B票面利率为2.7%，发行的7亿美元于2031年1月到期的优先票据MMLB票面利率为3.3%。

　　今年到期债务规模突破万亿

　　记者注意到，房企发债融资主要用于现有债务再融资，也就是常说的“借新还旧”。

　　贝壳研究院报告显示，2021年1月境内外债券融资到期债务规模约1447亿元，同比增加118.9%；预计2021年房企到期债务规模将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿元大关。

　　从单个企业来看，1月到期债券总量最高的是绿地控股，到期债券达100亿元；其次为富力地产，规模为96亿元；首开股份、卓越地产、远洋1月到期债券总量也超过30亿元。

　　伴随资金压力增加，房企信用债违约数量也不断增多。公开数据显示，2020年房企违约债券222只，约是2019年的4倍，其中重点房企债券违约涉及金额接近170亿元。泰禾集团、天房集团、新华联、福晟集团、三盛宏业榜上有名。此外，千亿级房企华夏幸福也于今年2月初发布公告，称发生债务逾期涉及的本息金额为52.55亿元。

　　据了解，房企密集发债始于2015年，一般公司债的发债年限为3-5年，尤其是2016年年底境内债发行受限后，2017年房企开始大量转向海外发债，也集中在未来三年偿付。这意味着未来可能出现更多的债券违约。

　　“三道红线”试点范围或扩大

　　房企到期债券规模激增的同时，监管政策也在不断加码。

　　2020年8月，“三道红线”(剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍)政策在12家房企试点，监管层对房企降杠杆、去负债要求达到史上最严。同年10月，央行金融市场司副司长彭立峰在出席新闻发布会时谈到了“三道红线”，表示将不断完善规则，稳步扩大适用范围。近期，据相关媒体报道，央行、银保监会等政府部门已组织一批此前未在试点范围内的房地产企业开会，将试点范围扩大。

　　2020年12月31日，央行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。要求建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，并为银行金融机构设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。

　　中指研究院在研报中提到：“房地产金融已成为现阶段金融系统风险的‘灰犀牛’，无论对房地产行业还是金融市场均带来巨大的潜在威胁。”

　　多家房企表示“有质量发展”

　　面对监管政策的不断加码以及到期债务规模的走高，各大房企该何去何从？易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时指出，除发债外，房企还应加强自身的去化能力和销售回款，在整体行业增速放缓的情况下实现有质量的增长。

　　多家房企在接受记者采访时都提到了“提高资金利用效率，实现高质量发展”。

　　据悉，中国恒大早在2020年3月就宣布全面实施“高增长、控规模、降负债”新战略，目标是从2020年起总负债每年要下降1500亿元，三年下降4500亿元，到2022年底将总负债降到4000亿元以下。

　　碧桂园方面表示，2021年将推行全面预算管理和现金流管理，同时持续提升全周期综合竞争力，做到产品力、服务力和成本力的均衡发展。

　　金科股份则表示从四方面持续推进公司财务结构的优化：控制有息负债杠杆水平；以现金流和净利润为核心，不断提高经营质效特别是周转效率，严控存销比，缩短交房周期，加大销售质效、预售账款及回款效率；积极与战略合作资方合作,在经营端借力战略合作资方实现高质量发展,转变传统拿地方式,提高收并购、一二级联动及产业拿地等土地储备占比,主动提升经营性负债能力；适当提升供应链融资,加大标准化ABS/ABN和非标保理、银行渠道供应链融资。加大银行开发贷款、信用债等低成本融资的额度和占比,发挥其期限长、成本低的优势。主动控制、压降融资资金实际使用期限短、成本高的非银行金融机构融资额度和占比。