房企2020年“三道红线”成绩单：黄档数量最多 建业地产剔除预收后负债率居首

　　4月13日讯(记者 舒越)2020年下半年出台“三道红线”融资新规以来，“如何降负债、实现高质量发展”成为房企关注的话题。随着2020年年报的陆续出炉，各大房企“降负债”的成绩单也展现在人们眼前。

　　据记者不完全统计，目前有74家内房股已经披露年报数据，“红、橙、黄、绿”档的企业数量分别为2家、5家、28家和24家。

　　“绿档”房企24家，建发国际现金短债比达5倍

　　“三道红线”指的是房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。根据企业数据表现分为四档：如果“三线”均超出阈值为“红档”，“二线”超出阈值为“橙档”，“一线”超出阈值为“黄档”，“三线”均未超出阈值为“绿档”。

　　在24家“绿档”企业中，现金短债比最高的是建发国际，达5倍，净负债率为73.8%，剔除预收后的资产负债率为68.2%。不过，建发国际行政总裁林伟国此前曾公开提到：“建发国际作为母公司重要的上市平台，母公司对其提供较大的财务资源支持。”

　　据不完全统计，建发系2020年共计发债25次，发行总额约496亿元，其中包括超短期融资债券、中期票据、定向债务融资工具及ABS专项融资等等。同时，建发也在创新融资方式，比如建发物业2020年12月28日以介绍方式在香港联交所主板上市。中信证券地产分析师陈聪表示，“部分企业急于推动物业管理公司分拆上市，是想通过股权融资的方式补充权益，将会显著改善企业杠杆水平，尤其是资产负债率和净负债率。”

　　此外，坚持稳健发展的龙湖集团，其现金短债比也超过了4倍，与此同时，其净负债率达近五年低点，为46.5%，剔除预收账款后的资产负债率67%。

　　“黄档”房企25家，建业地产剔除预收后负债率最高

　　在统计到的28家“黄档”企业中，共25家剔除预收后的负债率未达标，其中建业地产最高，为85.5%。数据显示，建业地产近几年负债总额一路走高，2015年为324.4亿元，而到了2020年攀升至1493.19亿元。

　　同时，建业地产的融资成本也大幅提升，2020年为12.72亿元，同比增幅221.8%。对此，建业地产给出的解释是：除了优先票据总额增加约12.4%导致利息支出增加外，汇率波动导致公司衍生金融工具的公平值变动亏损约6.13亿元。据了解，为偿还债务及其它，建业地产2020年共发行了5笔优先票据，本金15亿美元(约合人民币98.43亿元)。今年1月7日，建业地产发行了2.6亿美元优先票据，票面利率7.5%，2025年到期。

　　当代置业剔除预收后的负债率为82%，在28家企业中排名第二位。现金短债比方面，当代置业2020年末为1.4，净负债率为95.7%。需要注意的是，当代置业的净负债率已经连续两年攀升，对照融资“三道红线”标准有踩线的风险。当代置业的融资成本也居高不下，2019年和2020年这个数据均为9.9%，远高于行业水平。

　　红档和橙档企业7家，阳光中国100净负债率187%

　　在5家“橙档”企业中，银城国际控股剔除预收后的资产负债率高达84%，净负债率达151%。银城国际控股财务资金中心资深总经理胡壮在业绩会上表示，2021年企业将通过控制长短期的负债规模、维持开发稳定和拓宽融资渠道降低负债，争取2021年进入“黄档”，最终在2022年全面通过“三道红线”进入绿档。

　　两家“红档”企业，分别是富力地产和阳光100中国。富力地产剔除预收款后的资产负债率为76.7%，净负债率为130.2%，现金短债比为0.40。富力地产董事长李思廉在业绩发布会上表示，企业在价格合适的基础上将继续出售物业、商场、写字楼和酒店等资产，同时也会出售部分住宅项目的股权，预计2021年净负债率降至达标，到2022年底，三道红线全部达标。

　　阳光100中国同期剔除预收款后的资产负债率为76%，净负债率为187%，现金短债比为0.24。阳光100中国董事会主席易小迪表示，公司将加大促销力度，将现有库存产品更快变现，同时加大一级土地出让，并在适当时候转让成熟项目，减轻负担。在缓解现金流压力后再多方合作，引入新的战略合作伙伴。

　　对于房企降负债，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者：“房企降负债需要一个过程，在这个过程中需要配合销售业绩不断审视债务规模，降负债难的房企可以向优秀企业学习，真正将降负债落实在数据中。”(实习生罗晓薇对本文有贡献)